Đà Nẵng và điều chỉnh về chiều cao xây dựng cùng những quy định mới 2026

2/7/2026

Theo Quyết định số 07/2026/QĐ-UBND mới ban hành của UBND thành phố Đà Nẵng (sửa đổi, bổ sung Quy chế quản lý kiến trúc ban hành kèm Quyết định 63/2023/QĐ-UBND), thành phố chính thức áp dụng các tiêu chí mới nhằm tối ưu không gian đô thị kết hợp tăng cường an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC). Quy định mới này tác động trực tiếp và toàn diện đến cả nhà ở riêng lẻ tự xây lẫn các công trình thương mại, khách sạn, văn phòng trên địa bàn.

Là đơn vị chuyên thiết kế và thi công trọn gói tại thị trường Đà Nẵng và miền Trung nói chung, Nhà đẹp Quảng Nam xin tổng hợp chi tiết những quy định mới này nhằm giúp quý gia chủ và chủ đầu tư chủ động phương án xây dựng, tránh các rủi ro pháp lý không đáng có.

1. Quy định mới về chiều cao và số tầng theo lộ giới đường

Điểm đáng chú ý đầu tiên trong quy chế mới là việc phân loại chi tiết số tầng tối đa được phép xây dựng căn cứ chính xác vào mặt cắt lòng đường hiện trạng. Cụ thể:

* Điểm cộng ưu tiên cho các lô đất lớn: Quy chế mới ưu ái các vị trí đắc địa: Lô đất có 2 mặt tiền tiếp giáp thêm đường độc lập có vỉa hè (mặt cắt lòng đường từ 5,5m trở lên) và có diện tích từ 500m² trở lên sẽ được phép xây dựng chiều cao công trình tối đa lên đến 46m.

2. Quản lý chặt chẽ mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ đô thị

Đối với loại hình nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà liền kề, nhà dọc phố cũ chỉnh trang, nhà nhiều tầng nhiều căn hộ có quy mô dưới 20 căn cho thuê), mật độ xây dựng được siết chặt dựa trên diện tích đất để tránh việc xây dựng quá độ, làm mất mỹ quan và không gian thông thoáng:

1. Diện tích đất ≤ 90m²: Được phép xây dựng tối đa 100% diện tích đất.

2. Diện tích đất đạt 100m²: Mật độ xây dựng tối đa là 90%.

3. Diện tích đất đạt 200m²: Mật độ xây dựng tối đa giảm còn 70%.

4. Hệ số sử dụng đất tối đa toàn thành phố được khống chế ở mức 7 lần.

3. "Thiết quân luật" trong kiệt hẻm: Cấm công trình lớn, giới hạn độ cao để chống cháy nổ

Nhằm giải quyết triệt để nguy cơ cháy nổ nguy hiểm và tình trạng quá tải hạ tầng giao thông trong các khu dân cư đông đúc, Đà Nẵng chính thức áp dụng các biện pháp kiểm soát cực kỳ nghiêm ngặt đối với công trình nằm trong kiệt, hẻm.

Về chiều cao và tầng cao xây dựng nhà ở trong kiệt:

• Kiệt có lộ giới < 2,5m: Chỉ được xây dựng tối đa 3 tầng, tổng chiều cao không quá 13m.
• Kiệt có lộ giới từ 2,5m đến < 7m: Được xây dựng tối đa 4 tầng, tổng chiều cao không quá 16,5m.
• Kiệt có lộ giới ≥ 7m: Cho phép xây dựng tối đa 5 tầng, tổng chiều cao không vượt quá 20m. Đặc biệt, riêng tầng 5 bắt buộc phải xây dựng có khoảng lùi tối thiểu 3m so với chỉ giới đường đỏ để giữ độ thông thoáng cho con hẻm.

Nghiêm cấm các loại hình kinh doanh rủi ro cao trong kiệt hẻm:

Quy định mới nêu rõ: Tuyệt đối không được phép đầu tư xây dựng các dự án công trình công cộng cấp phường/đô thị, hoặc các công trình thương mại dịch vụ tập trung quy mô lớn có nhu cầu bãi đỗ xe lớn và nguy cơ cháy nổ cao trong kiệt hẻm.

Các cơ sở kinh doanh như siêu thị, nhà hàng có diện tích kinh doanh từ 500m² trở lên, dịch vụ kinh doanh karaoke sẽ không còn được cấp phép xây dựng hay hoạt động trong kiệt, hẻm.

Lưu ý: Để bảo đảm an sinh xã hội, các công trình hạ tầng phục vụ đời sống thuộc nhóm nhà ở như nhà trẻ, nhà sinh hoạt cộng đồng, sân chơi, vườn hoa hay các hoạt động thương mại - kinh doanh quy mô hộ gia đình nhỏ vẫn được cho phép hoạt động nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý.

Tầng cao xây dựng của các nhóm này được áp dụng tương tự nhà ở riêng lẻ trong kiệt.

4. Phạm vi áp dụng và Thẩm quyền cấp phép mới

Các quy định nghiêm ngặt trên được áp dụng đồng bộ tại toàn bộ khu vực trung tâm và lân cận thành phố Đà Nẵng, bao gồm địa giới hành chính của các phường thuộc quận Hải Châu, Thanh Khê, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Liên Chiểu, Cẩm Lệ và các xã thuộc huyện Hòa Vang (Hòa Tiến, Bà Nà...).

Đồng thời, theo Quyết định số 09/2026/QĐ-UBND, việc phân cấp thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cũng được điều chỉnh chặt chẽ cho Sở Xây dựng, các Ban Quản lý khu chức năng, cùng UBND các quận, huyện, xã, phường nhằm phù hợp nhất với loại hình và cấp công trình thực tế.

5. Góc nhìn từ NHÀ ĐẸP QUẢNG NAM: Giải pháp thiết kế tối ưu trong quy định mới

Quy chế mới chắc chắn sẽ làm thay đổi thói quen mua đất và lập kế hoạch xây dựng của nhiều gia chủ tại Đà Nẵng. Việc siết chặt tầng cao trong kiệt hẻm và điều chỉnh số tầng theo lộ giới đòi hỏi các đơn vị tư vấn thiết kế phải có năng lực chuyên môn cao, am hiểu sâu sắc luật xây dựng địa phương để tối ưu hóa công năng trên một diện tích và chiều cao bị giới hạn.

Với kinh nghiệm nhiều năm thực chiến thiết kế - thi công nhà phố, biệt thự, căn hộ cho thuê tại Đà Nẵng và miền Trung, Nhà đẹp Quảng Nam luôn đồng hành cùng quý khách hàng từ bước khảo sát khu đất, tư vấn mật độ, xin phép xây dựng cho đến giải pháp bố trí không gian kiến trúc thông minh nhất (tận dụng giếng trời lấy sáng, thiết kế lệch tầng, tối ưu khoảng lùi xanh) để ngôi nhà của bạn vừa đúng luật, an toàn PCCC, vừa giữ trọn nét thẩm mỹ và sự tiện nghi đẳng cấp.

Chia sẻ bài viết

Chia sẻ FacebookChia sẻ Zalo